부동산 경매 낙찰에서 명도까지

 경매 입문 후 10번의 도전 끝에 첫 낙찰을 경험 중입니다. 

아직 명도까지 끝나지 않고 협상 진행 중 이지만 지금까지의

경험을 토대로 초보경매자의 입장에서 경매 참여시 알아야 할

내용위주로 낙찰에서 명도까지 복기 해 봅니다.

 

먼저 경매가 무엇인지 그 개념과 종류 정도는 이해하고 가봅니다.

 

■ 경매란?

경쟁적으로 물품을 매매(매도, 매수)하는 행위 중 하나로, 판매자가 가격을 정하지 않은

상품을 판매하기 위해 내어 놓으면 구매희망자 중 최고가격을 적은 사람에게 판매하는 방식이다.

법률 용어에서의 경매는 채권자가 채무를 변제하지 못하는 채무자의 미수금을 회수하기 위해

법원에 경매를 신청하면 국가기관인 법원이 판매행위의 주체가  되어 채무자의 물건을 매각

하여 그 대금으로 채권을 회수하는 것이다.

 

■ 경매의 종류

1. 임의경매(담보권 실행을 위한 경매)

    임의경매는 부동산에 설정된 채권자의 경매의 원인채권인 담보권(저당권, 질권, 유치권,

    전세권, 담보가등기 등)이 가지고 있는 경매권을 실행하는 경매이다.

 

2. 강제경매

    국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위 및 집행력이 표시된 공정증서인 

    집행권원(판결문, 지급명령, 화해조서 등)을 가지고 있는 채권자가 그 이행청구권의 

    실행을 위해 집행문을 부여받아 관할 법원에 강제경매를 신청할 수 있다.

 

 

■ 입찰 참여 및 첫 낙찰

   9번의 실패로 동력을 잃어가던 시기에 10번의 도전이 마지막이라 생각하고 종전과는 

다른 시도로 낙찰의 맛을 보게 된다. 그 맛은 아직까지는 씁쓸한 수업료를 지불 중이다.

 

1.  사건번호 : 2023타경 5***5(수원지방법원 안산지원 관할)

    ① 물건소재지 : 경기도 시흥시 **** APT 

    ② 감정가 : 348,***,**0원

    ③ 낙찰가 : 298,***,**0원(감정가의 약85%)

2. 수익성 분석 : 미흡한 접근으로 현재 고전 중

3. 물건지 이슈

    ① 시흥시청역 도보 약 10분 거리

    ② 신안산선 및 월곶판교선 개통 예정(항상 계획보다 늘어진다.)

    ③ 인구 51만명 이상의 도시 시흥시 청사 주변으로 개발이 활발하다.

 

■ 낙찰을 통해 경험한 명도까지의 절차

1. 낙찰일자 : 2024. 1. 24.

     ① 낙찰 후 집행관에게 영수증 수령(사건번호와 부동산 매각 보증금액이 표기)

     ② 영수증은 낙찰자임을 증명함과 추후 대출 신청시에 활용된다. 보관 중요.

     ③ 낙찰 물건 사건과 관련된 서류 열람 및 복사 진행

       * 입찰 전 매각물건명세서와 낙찰 후 열람 서류 일치 확인 통하여

       * 경매물건에 하자 있는 경우 7일 이내 불허가 신청 목적

       * 현 점유자와 명도 협사을 진행하기 위한 정보 파악

       * 부동산등기부등본, 전입세대열람, 임대차계약서, 무상거주확인서 확인,

         위장 또는 진성 임차인 여부 파악

 

2. 점유자 면담

     ① 낙찰자라고 자신을 소개하고, 낙찰 내용 설명을 통해 2주 경과하면 매각허가결정이

         확정되면서 잔금을 치르면 소유권이 이전된다는 내용설명

     ② 점유자의 양해를 구하고 집 내부상태를 확인하여 집수리 여부 및 정도,

          단기 매각 또는 전세, 월세 계획에 참고 

     ③ 점유자와의 면담이 어렵다면 문 입구에 낙찰자의 성명, 연락처를 남겨 

         최대한 빠른 시일에 면담을 통하여 상기 내용을 파악한다.

 

3. 매각결정기일 : 2024. 1.31.

     ① 별도의 공문서는 없다. 해당 경매계에 유선상으로 확인

     ② 입찰 서류 및 경매절차에 특이점이 없는지 확인 후 낙찰여부를 결정하는 절차

     ③ 낙찰 받은 물건 재검토

        * 시세분석, 권리분석상 하자 재검토

        * 매각물건명세서의 현황 대조 및 확인

        * 하자가 발견되면 불허가 신청을 통하여 불허가 후 보증금 반환 가능

 

4. 매각허가결정 확정 : 2024. 2. 7.

     ① 법원으로 부터 대금지급기한 통지서를 특별송달로 수령했다.

       * 발송일 : 2024. 2. 8.

       * 대금지급기한 : 2024. 3. 11.(낙찰일로 부터 47일)

     ② 통상 매각결정기일 7일 후, 낙찰 후 2주 후

     ③ 점유자와 명도협상 본격적으로 시작

        * 점유자 상태가 완강할 경우 인도명령 진행 예정이라는 내용 고지

        * 내용증명 발송 : 잔금 납부 후 명도 불이행시 불이익에 대한 내용 포함

 

5. 잔금 납부 :  본 건 납부기한 2024. 3.11. 보다 빠른 2024. 3. 7.실행  

     ① 본 건의 경우 경락잔금대출은 낙찰가의 약85% 진행(매매사업자 활용)

     ② 법무사에 소유권 촉탁 및 인도명령 신청 의뢰하였다.

        * 법원은 인도명령 신청에 대한 허가 여부 검토 후

        * 낙찰자가 소유권을 가진 사람인지, 점유자가 대항력 없는 임차인지

          무단 점유자인지 판단되면        

     ③ 인도명령 결정문을 낙찰자와 점유자에게 송달

 

6.명도

     ① 점유자의 명도 시 확인사항

        * 이삿짐을 다 뺏는지

        * 미납관리비 납무 확인

        * 확인 후 이사비를 지급한다.

     ② 명도협상 진행이 원활히 진행 안되는 극단적인 상황엔 인도명령 신청에

        따른 강제집행 진행

        * 현재 글 작성자는 점유자와 식사도 하고 차도 마시며 협상을 진행 중이며,

          현 상황에서 점유자에게 인간적으로 해 줄 수 있는게 없는지 고민 중이다.

 

7. 기타(사전 손익분설 철저 필요)

     ① 경매 입찰 전 손익 및 소요비용의 철저한 분석이 필요하다.

     ② 손익 및 소요비용 체크 항목

        * 입찰 보증금 : 최저가의 10%

        * 경락 잔금 : 금융권 대출 + 자비 부담액

        * 취득세(교육세) : 낙찰가의 1.1~1.5%(주택보유수 등에 따른 차등적용)

        * 법무비(소유권 촉탁 및 인도명령 신청, 기타 수수료)

        * 점유자 명도 이사비

        * 리모델링비

        * 공인중개사 수수료(매각 또는 임대시)

        * 대출금 중도상환 시 수수료 : 꽤나 부담스럽다. 수백만원은 기본

        * 양도세

        * 대출 이자  

 

 

경매 절차도